Huizenbezitter honderden euro\'s extra kwijt aan taxatie
Geplaatst op: 24-08-2020, 13:31:49
Huizenbezitters zijn straks honderden euro\'s extra kwijt aan taxaties als gevolg van een nieuwe leidraad van de Europese bankentoezichthouder. De Nederlandsche Bank (DNB) kan die nieuwe kosten voorkomen, maar lijkt vooralsnog niet van plan zich te verzetten tegen de Europese richtlijn waar banken, huiseigenaren en het kabinet zich al tegen keerden.
Veel huizenbezitters moeten vanaf medio volgend jaar ook een uitgebreide waardebepaling laten uitvoeren door een taxateur bij het oversluiten van hun hypotheek, als ze meer willen lenen voor een verbouwing of bij andere \'structurele wijzigingen\'. Nu volstaat voor dit soort veranderingen vaak een goedkoper, computergestuurde taxatie. Die alternatieve versie mogen banken niet meer toestaan als een nieuwe richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA) halverwege volgend jaar ingaat.
Honderden euro\'s extra
Een taxatie kost dan al gauw honderden euro\'s extra. Het is niet precies bekend hoeveel waarderingen straks duurder uitvallen, maar huizenbezitters vroegen vorig jaar 156.000 oversluitingen en tweede hypotheken aan volgens cijfers van het Hypotheken Data Netwerk. Voor alle huizenbezitters kunnen de jaarlijkse kosten oplopen tot \'tientallen miljoenen euro\'s\', vreest de Vereniging Eigen Huis (VEH). \'De Nederlandsche Bank moet juist nu opkomen voor de huiseigenaar. Bij iedere verandering moet je straks een taxatie laten maken\', zegt een woordvoerder.
DNB moet vóór donderdag aan de Europese toezichthouder laten weten of het een uitzondering maakt. Een woordvoerder wil daarover niets kwijt, maar zegt wel dat DNB waarde hecht \'aan een geharmoniseerde toepassing van Europese wetgeving in heel Europa\'.
\'Het zou helpen om een uitzonderingspositie aan te vragen, maar ik acht het niet waarschijnlijk\', zegt beleidsadviseur Robin Beentjes van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). \'We zijn ons al aan het voorbereiden op alternatieven.\'
Taxatie nu nauwelijks verplicht
Nu is een uitgebreide taxatie eigenlijk alleen verplicht bij de aanschaf van een woning. In de meeste gevallen komt de taxateur dan over de vloer. De waarde die de beoordelaar toeschrijft aan de woning bepaalt grotendeels het maximale leenbedrag voor de nieuwe hypotheek.
Die traditionele taxatie heeft sinds 2016 concurrentie van een innovatieve versie. Bij deze zogeheten modelmatige taxatie neemt een computer het werk van een taxateur over. Huizenbezitters zijn zo goedkoper uit, want een bezoek door een taxateur is overbodig. De computergestuurde waardebepaling kost drie tientjes, een fysieke taxatie al gauw tussen de €400 en €500.
Lage rente helpt modeltaxatie
De modeltaxatie wint aan terrein, mede door de lage rentes. Daardoor sluiten steeds meer huiseigenaren hun hypotheek over naar een lening met een lager tarief. Juist bij deze oversluitingen of hypotheekverhogingen voor energiebesparende verbouwingen nemen banken genoegen met de computergestuurde taxatie.
Wanneer de leidraad in 2021 wordt ingevoerd, betekent dat, kort gezegd, een streep door de modeltaxatie voor nieuwe hypotheken en een jaar later voor bestaande leningen. De regels gelden alleen voor banken en niet voor andere hypotheekverstrekkers.
Juist Nederlandse hypotheekverstrekkers maken veel gebruik van modeltaxaties. Die zijn afkomstig van het bedrijf Calcasa. Volgens de onderneming zijn de risico\'s dat een computergestuurd model een foute woningwaarde berekent, ondervangen. Hypotheekverstrekkers mogen slechts 90% van de woningwaarde financieren bij een modelmatige taxatie. Bij een klassieke taxatie is dat 100%.
\'Modelmatig taxeren moet mogelijk zijn\'
Als DNB geen uitzondering maakt op de leidraad, plaats de bank zich ook lijnrecht tegenover het kabinet. Minister Wopke Hoekstra van Financiën is gecharmeerd van de nieuwe taxatiewijze vanwege de lagere kosten. \'Wat ons betreft moet het gebruik van modelmatig taxeren mogelijk zijn onder strikte regulering\', schreef hij in een zogeheten consultatiereactie.
De weigering van DNB is ook opvallend in het licht van eigen onderzoek. De toezichthouder concludeerde vorig jaar dat in maar liefst 95% van de gevallen de waarde die de taxateur toeschrijft aan de woning gelijk of hoger is dan de koopsom. Dat duidt volgens de bank op een \'systematische overwaardering\'.
Volgens NVB ligt de oplossing voor het probleem wellicht in een soort hybride taxatie. Statistische gegevens zijn dan de basis, maar een persoon velt het uiteindelijke oordeel. Dat kan volgens de brancheclub ook een bankmedewerker zijn, mits die onafhankelijk is van de hypotheekadviseur. In dat geval zou het kunnen dat banken nieuwe afdelingen moeten optuigen met taxatiemedewerkers — al is de precieze uitwerking van de hybride taxatie nog onduidelijk.
Bron: bijdrage van Erik van Rein van 24 augustus 2020 op www.fd.nl